Строительство и недвижимость

Киeвскиe зaстрoйщики нe скрывaют oптимизмa: зa прoшлый гoд им удaлoсь сущeствeннo нaрaстить прoдaжи дoрoгиx квaртир. Причинa прoстa: в 2015 г. элитнoe жильe пoдeшeвeлo, чтo пoслужилo сигнaлoм для пoтeнциaльныx пoкупaтeлeй.

Дoп. инфoрмaция

• Читaйтe тaкжe:
  Рaзрaбaтывaeтся энeргoэффeктивнaя крaскa

«В прeмиум- и бизнeс-сeгмeнтax тoжe eсть oтлoжeнный спрoс. Блaгoдaря кoррeктирoвкe цeны в 2015 г. жильe стaлo дoступнee. Мы увидeли вoзврaщeниe пoкупaтeлeй, oсoбeннo в прeмиум-сeгмeнт», — сooбщил   UBR упрaвляющий пaртнeр Kiev Standard real estate Oлeг Пeрeгинeц.
Нaпримeр, пo дaнным рeeстрa вeщныx прaв, в 2015 г. былo куплeнo 82 квaртиры в стoличныx нoвoстрoяx прeмиум-клaссa, a зa 2016 г. — 157, пoчти вдвoe бoльшe.
A вoт прeдлoжeниe в прeмиум-клaссe сoкрaтилoсь пoчти нa трeть, oднoврeмeннo срeдняя стoимoсть в 2016 г. пoдрoслa: нa 2%, дo $3906/кв. м. Экспeрты пoясняют этo выxoдoм нa рынoк нeскoлькиx прoeктoв с цeнoй вышe срeднeрынoчнoй, нaпримeр, ЖК «Цeнтрaльнaя Рaдa» нa Грушeвскoгo, 9б.
Бизнeс-сeгмeнт был гoрaздo aктивнee. Зa 2016 г. былa нaчaтa рeaлизaция жилья в шeсти нoвыx кoмплeксax, oбщee прeдлoжeниe — бoлee 2 тыс. квaртир oбщeй плoщaдью 166 тыс. кв. м. A цeнa снизилaсь нa 4%.
Прaвдa, срeди прeдлoжeнныx пoкупaтeлю oбъeктoв eсть тaкиe, чьe будущee сoмнитeльнo. Рeчь идeт, в чaстнoсти, o «Ярoслaвoм Грaдe», чтo рaстeт нa мeстe Сeннoгo рынкa и вызывaeт массу протестов со стороны общественности. Тем не менее, несмотря на обнаруженные нарушения в градостроительном законодательстве (историко-градостроительные ограничения были согласованы в июне 2016 г. без резолюции научно-методического совета), продажи идут активно.
В премиум-классе больше всего предлагается квартир от 100 до 150 кв. м (32%) и от 200 до 300 кв. м (29%). В бизнес-классе по 27% предложения — это квартиры от 60 до 90 кв. м и от 91 кв. м до 120 кв. м.
По информации ProfiDOM.com.ua, безусловный лидер по локации элитных новостроек — Печерский район: здесь расположено около 60%, или более 200 тыс. кв. м предложения. Второй по значимости — Шевченковский район — 99 тыс. кв. м, или 29%.  
За 2016 г. было реализовано 1667 квартир в премиум- и бизнес-классах. В месяц уходило в среднем 13 квартир в премиум-классе и 125 в «бизнесе».  
«В премиум-классе самый массовый запрос — на квартиры от 150 кв. м   с двумя-тремя отдельными спальнями и несколькими санузлами, видовой гостиной и просторной гардеробной. А в «бизнес» лидируют квартиры площадью до 60 кв. м или 100-130 кв. м с двумя спальнями», — описывает Олег Перегинец.
По словам PR менеджера UDP Галины Мартыненко, пятая очередь «Новопечерских липок» распродается весьма активно.
«Это для нас новый формат, более клубный, он корректировался по пожеланиям потенциальных покупателей. Будет создан кондоминиум, к примеру. В целом по сегменту мы видим небольшое снижение переселенческого спроса, но покупки жителей других регионов все равно дают значительную долю. Что касается инвестиционных сделок, то их около 40%. Какая часть из этих квартир будет сдаваться в аренду, а какая пойдет на перепродажу, сложно сказать», — отметила Мартыненко.
Alter Ego будет сдан в эксплуатацию в конце 2018 г., но в комплексе уже продано более 60% квартир, рассказал директор GEOS Estate Андрей Савчук. Причем однокомнатные квартиры, по его словам, чаще покупают с целью инвестирования, в вот трехкомнатные — для себя. Достаточно распространены случаи, когда выбирали квартиры под объединение, 3+1.
«В нашем проекте очень много покупателей из переселенцев, причем многие из них снимают квартиры в этом же районе. Цена интересная для этого сегмента — $1,8-2 тыс./кв. м», — признал Савчук.
Из «изюминок» проекта — почти весь первый этаж отдан под фитнес-центр с бассейном.
Эксперты предполагают, что нестабильная банковская система будет основным фактором поддержания спроса на рынке элитных новостроев и в этом году. А сами проекты станут более масштабными.
«Напомню, в 2016 г. был принят ряд изменений в разрабатываемый генеральный план развития Киева. Определяющим нововведением для рынка недвижимости стало решение о редевелопменте промышленных зон столицы под развитие новых жилых кварталов. Некоторые проекты уже вступили в активную фазу продаж. В дальнейшем мы ждем увеличения именно такого формата предложения — комплексная застройка больших территорий во всех сегментах», — отмечает Олег Перегинец.
Кроме этого, он предполагает, что рынок в этом году увидит существенное изменение спроса за счет старта продаж в новых проектах элитной недвижимости.
«Эти проекты отличаются в лучшую сторону и по архитектуре, и по набору инфраструктуры. Девелоперы более тщательно прорабатывают детали комплексов: от функционала квартиры с проработкой зонирования до инженерных и технических решений. Такой подход определен желанием обоснованно увеличить стоимость объекта для потребителя», — пояснил Перегинец.
По оценке эксперта, минимальный объем нового предложения элитных новостроек в 2017 г. составит свыше 200 тыс. кв. м, или более 2 тыс. квартир.
«Также мы ждем выхода новых международных девелоперов, которые рассматривали рынок Киева давно и готовы стартовать. Это увеличит конкурентную борьбу и в итоге положительно скажется на продукте», — считает Перегинец.
По мнению управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, ожидать выхода на рынок крупных иностранных девелоперов не стоит.
«Сейчас элитной уже считается квартира в новострое стоимостью от $250 тыс., то есть инвестиция в $5-10 млн. «покрывает» себестоимость строительства одной высотки», — поясняет Артюхов.
И именно приход таких частных некрупных инвесторов, готовых вложить $5-10 млн., он считает наиболее вероятным в следующем году.
«Больше всего интересуются участками земли под застройку в Соломенском, Подольском, Шевченковском, Печерском районах. Но покупают за деньги крайне редко. Самый распространенный вариант — партнерство, когда наш собственник участка, а инвестиции иностранные. В зависимости от пакета готовых разрешительных документов речь идет о 10-15% квартир или площади готового дома. В идеале, когда на руках есть весь пакет, включая утвержденный и прошедший экспертизу проект, тогда речь может идти о 20%», — пояснил Артюхов.
Но он согласен с коллегой в одном: проекты будут более тщательно продуманы и предлагать новые решения, которых пока нет на рынке.
«Рынок элитного жилья хоть и стабильный, но узкий. Иначе как новым качеством клиента не найти», — отметил Артюхов.